一、房屋抵押需要准备的资料和手续有哪些？
以我们做过的杭州的房屋抵押贷款为例，需要准备的资料：
1.借款人的有效身份证、户口簿，个人征信记录（不准备的话银行也会自己查询可准备也可不准备）;贷款人年龄不得超过65岁，抵押人年龄不得超过70周岁。
2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
3.借款人的收入证明(连续半年的工资银行流水证明或当地纳税凭证);
4.房产的产权证（房屋的建筑面积40平以上，房龄不超过35）;
5.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)。
如果贷款用途有其他用途比如：企业经营、个人消费等还要提供相应资料
6.杭州当地建委的抵押登记表以及建委出具的它项权利证；
7.视贷款情况办理相应保险、公证等相关文件；
房屋抵押贷款的手续：
1、借款人首先在要借贷的银行开办活期存款帐户；
2、准备贷款要求的资料；
3、到银行进行面签；
4、银行方面进行报卷和审批；
5、银行审批通过后，会电话通知借款人审批结果，并邀请借款人到银行签订借款合同；
6、到杭州建委做房产抵押登记；同时嘉兴建委出具它项权利证；
7、办理相应保险、公证等相关文件；
8、银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；
9、借款人按借款合同的规定还本付息。
二、如何操作房产抵押贷款？
首先贷款用途也影响贷款，因为一般来说银行机构是不允许个人消费贷款用作他途，但不要要紧即使违约被发现了也就是承担民事纠纷。由于国家对于微小企业的扶持，如果申请经营性贷款的利率小于个人房屋抵押贷款。
具体操作可以找一些像我们这样的中介机构可以时包装个人资质降低抵押利息。